住宅ローンは固定金利が望ましい

2026年1月15日

変動金利の優遇措置は短期的には魅力的

住宅ローンは固定金利がいいのか、変動金利がいいのか。答えは固定金利です。今日はこの話を深堀りしましょう。

なぜなのか。

それは金利が今後上昇していく可能性が高いからです。金融危機が訪れた場合、大きなインフレが生じる可能性が高く、そうした時に金利が３０％にまで上がることは珍しくありません。２０１０年代のギリシャがそうでした。

変動金利を選択していた人は住宅を手放さざるを得なくなりました。固定金利ならばこうしたリスクはありません。

こうした海外の事例は日本でも大々的に報道されているので、変動金利のリスクは住宅購入者には周知のことになっています。

そうしたことから、銀行側は変動金利利用者の不安を和らげる目的で、２つの優遇措置を導入しました。それが

です。

優遇措置の概要

❶５年ルール

金利がいくら上昇しても“毎月の返済額を５年間変更しない“ルールです。

毎月の返済額は、「元金＋利息」で計算されます。金利が上昇した場合、返済額の内「元金の割合を減らし、利息の割合を増やすことで毎月の返済額を一定とします（図表１）。

５年が経過すると、新返済額が見積もられます。

❷１２５％ルール

５年後に、「１２５％ルール」が登場します。

例えば、金利が上昇しつづけ、８万円の返済額が計算上１２万円になったとします。毎月４万円の支出が増えるわけですから、家計には相当痛い出費となってしまいます。

８万から１２万は、１５０％の上昇幅です。「これでは返済はできない」と思う人が続出するでしょう。

そこで１２５％ルールの登場です。
支払い上昇限度額を１２５％までとするルールです。８万円を払っていた人は最大で１２５％ルールの増加となります。つまり、毎月の返済額は１０万円が限度となるわけです（図表２）。

こうすることで、急激な金利上昇においても、私たちの毎月の返済額が急増しないことになります。

誤解と落とし穴

変動金利は、「５年ルール・１２５％ルールがあるから安心」と考える人が多いのではないでしょうか？ここには落とし穴があります。

「５年ルール」と「１２５％ルール」は、家計の急激なショックを和らげる“緩衝材”です。けれど、銀行が損を肩代わりしてくれる仕組みではありません。

毎月の返済額は守られても、利息は後ろへ回り、総返済額は増えています。返済額を後ろにずらしているだけです。利上げが続けば、借り手の総負担は確実に増えていきます。

銀行側もホームページなどで、「繰り越された元金が最終返済日まで残っていた場合は一括でご返済いただきますのでご留意ください」と明言しています。

実例でわかる変動金利の怖さ

図表３に変動金利の恐ろしさについて示しました。

３０００万円借り入れで３５年ローンとします。

変動金利：０．６％　月々の返済 ７．９万円（うち、金利返済０．８万円）

変動金利：５．０％　月々の返済 １５．１万円（うち、金利返済８万円）

となっています。

金利が急激に０．６％から５．０％に上がったとします。また、５年ルールが適用され、返済額に変更がないとします。その場合の返済額は当然７．９万円（従来の金額のまま）となります。

しかし、５．０％にまで金利が上がると、本来なら金利の返済だけで８万円に膨らむはずです。総額７．９万円しか返済しないのであれば、毎月０．１万円だけ金利分が元本に上乗せされます。

大きなインフレが起きると金利は２０％とか３０％になるかもしれません。そうした場合には最終的な返済金額はさらに大きくなっていくでしょう。雪だるま式に増えるリスクもあることは覚えておいてください。

変動金利の人への対策

変動金利を選んでいる人が金利の急激な上昇に遭遇した場合はどうするか？

最も有効な手段は手持ちのゴールドを売ることです。ゴールドは金利上昇期に大幅に上がります。金利が２０％になった場合、ゴールドの値上がり幅は２０％を大きく上回るでしょう。ローン全額を返済できるくらいの価値になっているかもしれません。

さらに、住宅ローン金利が上がり始めたら、初期の段階で、早々に固定金利にスイッチするのも賢明です。